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    重點摘要

    近期傳出有部分問題建案的買家加入停止房屋貸款的行列,主要因為爛尾樓完工時間懸而未決,開發商對預售款的使用缺乏監管等,導致有些買家做出停止房貸的決定。停貸風波牽涉範圍廣,不論是房地產業與銀行業,也涉及中國整體金融體系的穩定度。但主要銀行的抵押貸款不良率僅約在0.2-0.3%左右,實際佔比不高,且停貸建案也多是集中在特定房地產企業。中國官方已經著手減緩事件擴散,並高度控管銀行風險,以維持金融體系穩定。我們認為中國房地產中的許多公司具有不錯的風險報酬,因為債券價格已經反映了絕大多數市場風險。

    中國買房者拒絕支付房貸?

    • 進入7月,中國越來越多問題建案的買家加入停貸行列,據彭博社報導目前有近50個城市、逾100個建案的買家表示將不再償還房貸。主要原因是: 1)房地產開發商的建案完工時程延長;2)開發商對預售款的使用缺乏監管或未能轉移至託管帳戶。
    • 但停貸對購房者也有法律風險,不論建案現況為何,如果購房者在沒有收到法院裁決的情況下暫停支付房屋貸款,他們的信用紀錄將受到影響,甚至可能被銀行起訴。
    • 中國官方政策對協助提高購房者信心非常重要,相關政策包括提供受影響的債務人還款假期或政府干預以確保建案準時交付等措施將有助於提升市場信心。然而,如果近期的事件沒有得到很好的控制,購房者情緒進一步疲軟、房屋平均售價下降及預售屋交付的可見度下降可能導致房地產市場復甦緩慢。

    對中國房地產的影響?

    • 並非所有在建建案都面臨暫停房貸的情況,而停貸建案主要是因為建案長期停工而不是購房者的債務負擔能力不足。且這些建案中有很大一部分屬於恆大集團,但自2021年9月以來,恆大集團將完成建案當成首要任務。至於其他地產商,由於中國政策規定地產商於推出建案時本來就有一定比例資金會存入第三方託管帳戶以保證交付,地產商為維持聲譽亦以交樓為第一要務,因此爛尾案件數應該不高,拒付貸款事件直接影響應該不高。
    • 有一種可能情境為政府可以規定如果物業完工延遲超過合同規定的時間,並且仍然暫停施工,那麼購房者可以免除抵押貸款義務。但是如果建案還沒有到約定的竣工時間,那麼購房者必須繼續支付抵押貸款,開發商也必須盡快恢復建設。
    • 原已回升的中國房地產投資氣氛再度受到壓抑。若事件繼續擴散,購房者情緒進一步疲軟、房屋平均售價下降及預售屋交付的可見度下降可能導致房地產市場復甦緩慢,可能讓近期已有起色的中國地產銷售再度承受壓力。

    對中國銀行有何影響?

    • 在銀行方面,中國人民銀行於 2022 年 7 月 13 日表示,中國銀行業整體風險可控,99% 的銀行資產是安全的。主要銀行已報告了暫停房地產項目的貸款風險部位,與總貸款或利潤相比,該數字相對微不足道-主要銀行的抵押貸款不良率僅為0.2-0.5%,實際佔比低也顯示停貸風波對金融體系的影響相對可控且較低。
    • 當然隨著情勢的發展,上述數字可能隨時改變,但隨著政府的強力介入我們可以預期談判和解決會持續,局勢失控的可能性就相對降低。

    政府有何政策因應?

    • 已著手減緩事件擴散:由於這次事件成因,除因業主不滿爛尾案件本身之外,中國近期封城、經濟承壓、失業率升,造成民眾財務壓力與對政府不滿升高,因此拒付貸款事件透過於社群媒體快速擴散,中國政府可能透過過濾社群媒體來減慢事件擴散速度。近兩天已有觀察到部分分享新聞已被移除的跡象。
    • 高度控管銀行風險,維持金融體系穩定:中國官方已與銀行招開會議討論,目前尚無明確決議方案,但是由之前寶生銀行的案例看出,如果接下來有小型銀行面臨流動性問題時中國人行將會出面進行協助,也代表中國人行不會無視這些小型銀行的流動性問題,甚至將提供協助以維持中國金融的系統穩定運作。我們相信對於大銀行的管控與支撐強度將更大,因為牽涉範圍更廣。

    中國房地產債的觀察重點?

    房地產開發商是否能獲得更正常的融資管道是後續觀察中國房地產債的重點:

    1. 2022 年 6 月的住房銷售數據可以看出中國房地產市場持續復甦,但近期暫停支付房貸的頭條新聞可能削弱購房者的信心。
    2. 部分風險值較高的中國房地產債券價格是否能回歸正軌,如最近幾個傳出債務重組的地產商其當前債券價格遠低於隱含淨資產價格。

    我們認為中國房地產中的許多公司具有不錯的風險報酬,因為債券價格已經反映了絕大多數市場風險,評價處於相對較低的水準,目前這些債券下行的空間已經很小,接下來反彈上漲的空間則相對較大,再加上政府的態度已經明顯轉向,建議仍應該保持較為謹慎樂觀的態度。

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