作者:Adrian Benedict(不動產解決方案主管)
Nina Flitman(資深撰稿人)
目前永續特性更佳的不動產所帶來之效益已有目共睹,買家和租戶均願意為此支付溢價。建築材料和技術的突飛猛進,使得不動產業成為投資人掌握轉型趨勢的絕佳切入點。
變革與投資的空間均相當可觀,建築環境約佔歐洲能源消耗的 40%,1 此數字雖然無法直接歸零,畢竟建築物需要電力才能運作,但在用電效率和新技術應用上,辦公室、住宅和商用建築(許多已有數十年甚至上百年歷史)仍有極大改善空間。歐盟約 75% 的建築物能源效率低落,2 亟待改進。
實現這些建築的潛力其實不難,也無需大興土木,畢竟拆除重建是建築物生命週期中碳排放最密集的階段。與新建相比,翻新現有資產可減少 60% 的隱含碳排放,3 再搭配最新技術,建築物的營運碳排放更可望降至零。
具體應如何著手?首先是一些基本措施:改良絕緣、安裝高效 LED 照明和智慧暖通空調系統,以降低建築物的用電需求。此外,建築物亦可自行產生綠電,例如使用屋頂太陽能板、小型風力發電機,或以空氣源熱泵取代傳統瓦斯和燃油鍋爐,均可幫助建築擺脫對化石燃料的依賴。
更令人期待的是正在研發中的新技術,例如全透明太陽光電板的問世,可能很快就能讓辦公室或家中的每一扇窗戶都成為發電裝置。永續建材的創新,如負碳水泥、零化石燃料的綠色鋼鐵,甚至由有機廢棄物和真菌纖維製成的菌絲體磚,皆可望大幅減少建築碳排放。由於混凝土生產佔全球二氧化碳排放量的 8%,4 這方面的任何進展均將產生顯著影響。
引領潮流
根據歐盟預估,若能將所有低效能建築翻新成更具永續性的建築,整個地區的總能源消耗可望減少 5 至 6%。5 這個目標雖然遠大,但從個別案例中我們已看到希望,只要在翻修時將節能納入考量,建築物的能源消耗就能大幅降低。以正在改造的倫敦市中心一棟辦公大樓為例,該建物並非老舊破敗的褐色建築,而是 21 世紀初才落成的現代建築,然而,短短 20 年後,我們就有能力大幅提升其能源效率。透過運用前面提到的多項技術來升級設施,這棟建築的主要能源需求將減少超過 75%。改造完成後,該建物將能實現淨零碳排放營運,徹底擺脫對化石燃料的依賴。
這些技術使不動產業在能源轉型浪潮中脫穎而出,雖然目前並非每棟建築均裝有熱泵或屋頂太陽能板,但這主要是受限於資金或管理階層遠見不足。不過,資金正逐步到位,由於歐洲的永續建築仍屬稀有,歐洲大城市中只有不到 20% 的商辦擁有綠建築認證6,所以對投資人而言,這個領域具有誘人的綠色溢價。7 根據一份報告指出,在截至 2023 年第二季的 12 個月內,高效能建築的總報酬率比低效能建築高出 1.2 個百分點。若比較低效能和高效能商辦,這個差距更擴大到 3.2 個百分點。8
租戶也願意為永續建築支付更高租金:近四分之三的企業不動產決策者表示可能會為具有綠色認證的商辦支付溢價,而且超過一半計劃在 2025 年前付諸行動。9 此外,約三分之二租用物流設施(如倉儲)的業者計劃在 2030 年前或該年實現不動產足跡的淨零排放。10 雖然綠建築的租金可能較高,但其卓越的能源效率代表營運成本較低,最終反而能降低企業在不動產使用上的總開支。
責無旁貸
為達成氣候目標,加快建築投資與翻新刻不容緩。根據統計顯示,歐盟現有的商業不動產中,高達八成需要升級以提高能源效率,11可惜的是,該地區每年僅有百分之一的建築物進行節能改造。12
事實上,即便只是略為加快翻新速度,就能大幅削減不動產的能源消耗。其他產業要減少對化石燃料的依賴可不是件易事,因此,若能加速改善不動產部門,不僅能彌補其他部門的不足,也能為實現淨零排放目標貢獻一份心力。再者,若建築物能節省能源,對再生電力的總需求自然也會下降。如此一來,不但可以抵銷其他難以迅速節能產業所增加的需求(這在供應吃緊的當下可是個棘手問題),亦能為較難減排的部門減輕價格壓力。
巴黎氣候協定設定的目標看似越來越遙不可及,我們能夠採取行動的時間更是一天比一天少。因此,有能力推動變革的部門,而不動產業當然也包括在內,更應該挺身而出,積極行動,並迎接隨之而來的投資熱潮。
1 焦點:建築物的能源效率,歐盟執委會
2 焦點:建築物的能源效率,歐盟執委會
3 歐盟建築存量的能源效率,皇家特許測量師學會(RICS)
4 實現具體變革,皇家國際事務研究所(Chatham House)報告
5 焦點:建築物的能源效率,歐盟執委會
6 綠建築特性的價值,CBRE Research
7 走向綠色的建築:在創造超額報酬的同時產生影響力,富達國際
8 2023 年永續性指數,CBRE
9 未來工作調查,JLL
10 2024 年歐洲物流使用者調查,CBRE
11 根據英國皇家特許測量師學會資料
12 根據國際能源署資料